-
- +420 604 256 454
- info@ak-chlebcova.cz
Jste členy BD a v domě, kde bydlíte, je „volný“ byt, který BD plánuje prodat? Jedná se o byt, na jehož pořízení jste se při koupi domu všichni finančně podíleli? Chcete, aby jeho prodej byl pro BD i pro jeho členy co nejvýhodnější, a to jak z pohledu daňového, tak jejich osobního? Uvítali byste, pokud by členům alespoň část zisku z prodeje mohla být vyplacena zpět?
V mnoha případech si již můžete zvolit, zda budete s bytem nakládat jako s bytovou jednotkou (neboť dům byl prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky), nebo jako s družstevním podílem. Měli byste však vědět, že druhá varianta je jak pro BD, tak i pro jeho členy mnohem výhodnější.
Místo prodeje bytové jednotky může BD přijmout osobu za svého člena. BD podmíní přijetí nového člena závazkem k úhradě dalšího členského vkladu v dohodnuté výši a uzavře s ním smlouvu o dalším členském vkladu. V podstatě tak BD dostane „kupní cenu“ formou dalšího členského vkladu.
Uhrazenou částku dalšího členského vkladu je třeba rozlišit na: 1. pořizovací cenu bytu, 2. zisk BD. Protože se na pořízení bytu podíleli členové BD svými prostředky, není možné část odpovídající pořizovací ceně považovat za zisk BD. Tato finanční částka by se měla vrátit členům tou měrou, jakou se na jeho pořízení podíleli.
Vrácení části kupní ceny domu připadající na byt, na jejíž úhradě se členové podíleli, se však od 1. 1. 2014 považuje za vypořádání dalších členských vkladů za trvání členství v BD. BD proto může v souladu s § 572 odst. 2 ZOK vrátit členům část uhrazené kupní ceny domu, na kterou mají nárok, jen za splnění zákonem stanovených podmínek. V prvé řadě by BD muselo mít se svými členy uzavřeny smlouvy o dalším členském vkladu a v nich zároveň výslovně ujednáno, že je možné členovi další členský vklad nebo jeho část vrátit. Bude-li toto splněno, nebude se obdržená částka pokládat za příjem, který by bylo nutné danit.
Pokud BD se svými členy smlouvy o dalším členském vkladu uzavřeny nemá, nebo smlouvy možnost vrácení dalšího členského vkladu nebo jeho části členům výslovně nepovolují, není vyplacení části uhrazeného dalšího členského vkladu členům možné. Řešení, které se v takovém případě nabízí, je uzavřít nové smlouvy o dalším členském vkladu, případně dodatky k již existujícím smlouvám o dalším členském vkladu, které by tento postup umožnily.
Také zbývající část uhrazeného dalšího členského vkladu je možné vyplatit členům BD. V takovém případě však tato částka bude pokládána za příjem, který bude muset být zdaněn jak na straně BD, tak v případě vyplacení členům i na straně členů BD.
V případě zájmu o bližší informace ohledně realizace rozdělení dalšího členského vkladu vztahujícího se k „volnému“ bytu mezi členy BD nebo právní pomoc s uskutečněním transakce jsme Vám k dispozici.
Jste členy BD a v domě, kde bydlíte, je „volný“ byt, který BD plánuje prodat? Jedná se o byt, na jehož pořízení jste se při koupi domu všichni finančně podíleli? Chcete, aby jeho prodej byl pro BD i pro jeho členy co nejvýhodnější, a to jak z pohledu daňového, tak jejich osobního? Uvítali byste, pokud by členům alespoň část zisku z prodeje mohla být vyplacena zpět?
V mnoha případech si již můžete zvolit, zda budete s bytem nakládat jako s bytovou jednotkou (neboť dům byl prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky), nebo jako s družstevním podílem. Měli byste však vědět, že druhá varianta je jak pro BD, tak i pro jeho členy mnohem výhodnější.
Místo prodeje bytové jednotky může BD přijmout osobu za svého člena. BD podmíní přijetí nového člena závazkem k úhradě dalšího členského vkladu v dohodnuté výši a uzavře s ním smlouvu o dalším členském vkladu. V podstatě tak BD dostane „kupní cenu“ formou dalšího členského vkladu.
Uhrazenou částku dalšího členského vkladu je třeba rozlišit na: 1. pořizovací cenu bytu, 2. zisk BD. Protože se na pořízení bytu podíleli členové BD svými prostředky, není možné část odpovídající pořizovací ceně považovat za zisk BD. Tato finanční částka by se měla vrátit členům tou měrou, jakou se na jeho pořízení podíleli.
Vrácení části kupní ceny domu připadající na byt, na jejíž úhradě se členové podíleli, se však od 1. 1. 2014 považuje za vypořádání dalších členských vkladů za trvání členství v BD. BD proto může v souladu s § 572 odst. 2 ZOK vrátit členům část uhrazené kupní ceny domu, na kterou mají nárok, jen za splnění zákonem stanovených podmínek. V prvé řadě by BD muselo mít se svými členy uzavřeny smlouvy o dalším členském vkladu a v nich zároveň výslovně ujednáno, že je možné členovi další členský vklad nebo jeho část vrátit. Bude-li toto splněno, nebude se obdržená částka pokládat za příjem, který by bylo nutné danit.
Pokud BD se svými členy smlouvy o dalším členském vkladu uzavřeny nemá, nebo smlouvy možnost vrácení dalšího členského vkladu nebo jeho části členům výslovně nepovolují, není vyplacení části uhrazeného dalšího členského vkladu členům možné. Řešení, které se v takovém případě nabízí, je uzavřít nové smlouvy o dalším členském vkladu, případně dodatky k již existujícím smlouvám o dalším členském vkladu, které by tento postup umožnily.
Také zbývající část uhrazeného dalšího členského vkladu je možné vyplatit členům BD. V takovém případě však tato částka bude pokládána za příjem, který bude muset být zdaněn jak na straně BD, tak v případě vyplacení členům i na straně členů BD.
V případě zájmu o bližší informace ohledně realizace rozdělení dalšího členského vkladu vztahujícího se k „volnému“ bytu mezi členy BD nebo právní pomoc s uskutečněním transakce jsme Vám k dispozici.
Máte v domě nájemníka bytu, který má nepřiměřeně nízké nájemné s ohledem na stav bytu a na danou lokalitu? Rádi byste mu zvýšili nájemné, ale nevíte, jak při zvyšování nájemného postupovat?
Od počátku roku 2014 se nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem řídí novým občanským zákoníkem (NOZ). Platí to i tehdy, pokud se jedná o nájemní smlouvu uzavřenou před rokem 2014. Zvyšování nájemného se tedy také řídí NOZ. V podstatě mohou nastat tyto situace: 1. v nájemní smlouvě je zvyšování nájemného výslovně upraveno, 2. nájemní smlouva ohledně zvyšování nájemného mlčí, a 3. nájemné bylo určeno pouze na základě zrušeného zákona o jednostranném zvyšování nájemného.
Pokud máte v nájemní smlouvě ujednáno zvyšování nájemného, musí být toto ujednání dostatečně určité. Zjednodušeně řečeno je třeba, aby bylo možné na základě této doložky dospět ke konkrétní částce, o kterou se bude typicky každý rok nájemné zvyšovat. Zvýšení nájemného je přitom možné realizovat vždy v ročním intervalu, kratší dobu zvyšování není možné ujednat.
V mnoha nájemních smlouvách se objevuje tzv. inflační doložka. Inflační doložka je ustanovení, které nájemné každoročně zvyšuje o míru inflace zpravidla za uplynulý rok. Pokud je taková doložka i ve vaší smlouvě, je třeba opět zkoumat, zda je dostatečně určitá a má veškeré náležitosti. V případě, že by inflační, či jiná doložka o zvyšování nájemného nebyla dostatečně určitá, postupuje se při zvyšování nájemného dle § 2249 NOZ – tedy jako kdyby nebylo zvyšování ujednáno.
Pokud nemáte v nájemní smlouvě ujednáno zvyšování nájemného (a ani jste ho nevyloučili), je třeba postupovat dle § 2249 NOZ. Dle tohoto ustanovení může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného až do výše tzv. obvyklého nájemného (tj. nájemného obvyklého v dané lokalitě). Ke zvýšení může takto dojít nejvýše o 20 % za poslední tři roky. Pokud nájemce s navrženým zvýšením nebude souhlasit nebo se do dvou měsíců nevyjádří, je nutné, aby se pronajímatel obrátil na soud s žalobou o určení výše nájemného. Soud posléze určí novou výši nájemného, která bude v daném místě a čase obvyklá. Bez souhlasu nájemce může pronajímatel zvýšit nájemné pouze v zákonem stanovených případech, zejména pokud pronajímatel provedl stavební úpravy zlepšující užitnou hodnotu bytu a celkové podmínky v domě (např. zateplení bytového domu, výměna oken). Za těchto podmínek je však zvýšení nájemného možné ročně nejvýše o 3,5 % z nákladů stavebních úprav.
Výjimkou, kdy lze zvýšit nájemné bez 20% omezení za poslední tři roky, je situace, kdy bylo nájemné určeno na základě zákona o jednostranném zvyšování nájemného. V takovém případě můžete nájemné zvýšit až do výše srovnatelného nájemného v dané lokalitě.
Aby byl nájemce dostatečně chráněn jako slabší smluvní strana nájemního vztahu, je třeba při zvyšování nájemného ve výše uvedených variantách postupovat přesně dle zákona. V případě, že se tak nestane, může být návrh na zvýšení nájemného nicotný a nájemce se takovým návrhem nemusí vůbec zabývat.
Máte-li pochybnosti, jak postupovat při zvyšování nájemného, rádi Vám poradíme.
JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D. spolupracovala s Českým rozhlasem na seriálu „Vaše bydlení“, konkrétně na dílech 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, a dále 27, 28, 29, 30, a 31. Záznam tohoto pořadu můžete nalézt ZDE.